El Gobierno ha igualado mediante la Ley 36/2014, de fecha BOE 28/11/2014, la reducción en IRPF por alquiler destinado a vivienda a todos los propietarios. Si antes el propietario de una vivienda en alquiler tenía una reducción del 100% de las rentas generadas cuando el inquilino tenía menos de 30 años, ésta se reducía al 60% si superaba los 30 años. Ahora, con la nueva reforma fiscal, la exención será igual para todos, independientemente de la edad del arrendatario: un 60% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015.

 

Recordamos que los gastos deducibles se mantienen para el propietario, y son los gastos generados en el alquiler de la vivienda, que incluyen el seguro de hogar, el asesor y/o administrador de fincas, los gastos de comunidad, los gastos de mantenimiento y conservación, los intereses de capital invertido, la amortización del inmueble, así como el IBI o la tasa de basuras.

No se consideran deducibles los importes invertidos en ampliación o mejora de la vivienda. Este gasto se recupera mediante su correspondiente amortización. Para ello deberemos llevar un control riguroso del importe que vamos aplicando cada año, para no superar el importe de la inversión. Para ello existen unas tablas oficiales de amortización, que resumidamente comentamos:

  • Bienes inmuebles: 3% sobre el mayor de, o el coste realmente satisfecho en la adquisición del inmueble (sin incluir valor suelo) o valor catastral (sin incluir valor suelo).
  • Instalaciones, mobiliario y enseres: 10%

En caso de alquilar solo durante unos meses, será necesario prorratear los gastos de amortización, seguro, financiación, etc., según los días del año que ha estado arrendado.

El importe máximo a deducir por intereses de financiación y por gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada inmueble, la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Recordemos que los inquilinos están obligados a informar del número de referencia catastral, y por tanto Hacienda tiene muy fácil el cruce de datos, por lo que recomendamos que tengan muy en cuenta nuestros consejos.

 

Vivienda habitual, de temporada o apartamento turístico

Queremos resaltar la importancia que tiene distinguir claramente entre contrato de alquiler de vivienda habitual, contrato de alquiler de temporada y alquiler de apartamento turístico, dado que tanto jurídicamente (vía contrato) como fiscalmente son diferentes. Por ejemplo, la deducción del 100% del IRPF solo es aplicable a alquileres de vivienda habitual. Los alquileres de temporada, aunque éstos superen un año, no pueden aplicar la deducción comentada, y tampoco los alquileres de apartamentos turísticos, que en este caso es evidente que no representa el alquiler de una vivienda habitual.

En el caso de alquilarlo solo durante unos meses, estaremos obligados a imputar el resto del año los rendimientos presuntos de imputación de rentas por el mismo inmueble.

Por otra parte, recordamos que las viviendas no alquiladas (o algún mes vacías), tanto las que utilizamos para nuestro uso personal como las que de momento no tenemos alquiladas, tributan por rendimientos presuntos: el 1,1% del valor catastral si éste ha sido revisado o modificado y el 2% si no lo ha sido. La novedad de este año es que hasta 2014 los inmuebles se entendían revisados o modificados a partir de 1994, y para la renta del ejercicio 2015 se entenderán revisados o modificados a partir de 2004. No obstante, hay que decir que muchos IBIs han aumentado la base imponible, pero no han sido revisados. Incluso en ocasiones en el recibo del banco no viene el detalle, y habrá que pedirlo.

Asimismo, los extranjeros no residentes con inmuebles en España estarán obligados a declarar los rendimientos de los inmuebles, alquilados o no. El cálculo del rendimiento dependerá de si el no residente es residente en la UE o no.