El pasado día 23 de diciembre de 2020 el Gobierno central aprobó el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, que viene a modificar las disposiciones recogidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Tal y como nos anuncia el nuevo Real Decreto-Ley, y como ya es evidente, el estado español desde los inicios de la pandemia está afrontando retos importantes en diversos ámbitos, entre ellos en el de la vivienda, intentando en todo momento ofrecer soluciones equilibradas que permitan garantizar el derecho a la vivienda digna, derecho fundamental recogido en el ámbito nacional en el artículo 47 de la Constitución Española, y en el ámbito internacional en el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos. Y en este sentido, ya se han ido adoptando progresivamente medidas, tal como la posibilidad de los inquilinos de acogerse a una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen durante el estado de alarma, y la suspensión de los desahucios por un período de 6 meses desde la declaración del estado de alarma, entre otras.

No obstante lo anterior, esto es, a pesar de las medidas que ya han sido adoptadas, las dificultades que están experimentando múltiples personas y hogares vulnerables, han obligado al Gobierno a acordar nuevas medidas, y en lo que nos interesa en el presente artículo en el ámbito de la vivienda mediante el Real Decreto-Ley 37/2020, del modo en que se dispone a continuación.

De un lado, el artículo 1 del nuevo Real Decreto-Ley, modificando el contenido del artículo 1 del Real Decreto 11/2020, permite al arrendatario -con carácter excepcional y temporal- instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado, por hallarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Pero, ¿Cómo se desarrolla el proceso? Pues bien, en primer lugar el arrendatario que pretenda proponer el citado incidente deberá acreditar documentalmente que se encuentra inmerso en alguna de las situaciones recogidas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley (precepto que define la situación de vulnerabilidad). Una vez el arrendatario acredite tal situación, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación a la parte demandante en el procedimiento principal, quien en el plazo de 10 días podrá acreditar ante el Juzgado si se encuentra asimismo en una situación de vulnerabilidad (teniendo en cuenta del mismo modo los requisitos del citado artículo 5). Es entonces cuando el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de toda la documentación con carácter inmediato a los servicios sociales solicitando de los mismos un informe que valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario -y si existiese, la del arrendador-, y asimismo identifique las medidas a aplicar por la administración competente. Teniendo pues el juez la documentación presentada y el informe de los servicios sociales, acordará por Auto la suspensión del lanzamiento si considerase acreditada la vulnerabilidad del arrendatario (señalando expresamente que al finalizar el estado de alarma se reanudará el procedimiento), o la continuación del proceso, si considerase que no ha quedado acreditada tal situación, o bien si se considerase que debe prevaler la situación de vulnerabilidad del arrendador.

Y de otro lado, la otra modificación que incorpora el nuevo Real Decreto es el artículo 1 bis, por el cual se otorga al juez la facultad de suspender el lanzamiento (hasta la finalización del estado de alarma), en los juicio verbales en los que se insten demandas amparadas en los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando se traten de personas en situación de vulnerabilidad económica.

Ahora bien, ¿Qué circunstancias o para qué casos el juez tendrá dicha facultad? Pues bien, tal y como indica el citado precepto, será necesario que la vivienda pertenezca a personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez viviendas, y que quien habite en ella sin título que les legitime, no solo se hallen inmersos en una situación de vulnerabilidad económica, esto es, que se encuentren en algunas de las situaciones dispuestas en apartado a) del artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, sino que además se trate de personas dependientes conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 39/2006 de 14 de diciembre, víctimas de violencia sobre la mujer, o personas que tengan a su cargo conviviendo en la misma vivienda a alguna persona dependiente o menor de edad.

Una vez se presente toda la documentación por el ocupante, el Letrado de la Administración de Justicia tendrá que remitir la misma a los servicios sociales y solicitar de los mismos un informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente –tendentes en su caso a garantizar para aquél una vivienda digna-. Acreditada dicha situación y ponderadas todas las circunstancias, el Juez dictará auto en virtud del cual se acordará la suspensión del lanzamiento, o de lo contrario, esto es, no acreditado lo anterior, la continuación del procedimiento.

Asimismo, y para concluir la redacción del expuesto artículo 1 bis del nuevo Real Decreto-Ley, en su apartado 7 se recogen supuestos en los que no se podrá proceder a la suspensión, por ejemplo, entre otros, cuando la entrada o permanencia sea sobre viviendas que constituyan el domicilio habitual o segunda residencia del propietario (con independencia del número de viviendas que sean de su propiedad), cuando existan indicios racionales de que la vivienda está siendo utilizada para la comisión de actividades ilícitas, o cuando la entrada se haya producido tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

Dispuesto lo anterior, en materia de vivienda el nuevo Real Decreto-Ley recoge en su Disposición Adicional Segunda el derecho, para los arrendadores y propietarios afectados por las suspensiones descritas, de solicitar una compensación que consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda –teniendo en cuenta los índices de referencia del precio del alquiler más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador/propietario durante el periodo en que se mantenga vigente la suspensión-, siempre y cuando pasados tres meses desde la emisión del informe por los servicios sociales, la administración competente no haya adoptado ninguna medida incluida en el mismo, y siempre que, en el supuesto del artículo 1 bis, se acredite por el propietario que la suspensión del lanzamiento le ha causado perjuicios económicos al encontrarse la vivienda –antes de la entrada- ofertada en venta o arrendamiento.