El pasado martes 22 de septiembre entró en vigor en Cataluña la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (en adelante, Ley de alquiler), normativa que -tal y como recoge su Preámbulo- “permite a la Administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso, y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas”.

A fin de analizar los principales puntos de la nueva Ley, conviene dar repuesta a diversas cuestiones:

1) ¿Cuál es el objeto y el ámbito de aplicación de la nueva Ley de alquiler?

Tal y como dispone el Artículo 1.1 de la Ley, será de aplicación en los contratos de arrendamiento de vivienda, cuando la misma constituya residencia permanente para el arrendatario y esté situada en un área con mercado de vivienda tenso.

Se excluye su aplicación a los contratos de arrendamiento suscritos antes del 1 de enero de 1995, los sujetos a regímenes especiales de determinación de renta, los que recaen sobre viviendas de protección oficial o destinados a políticas sociales y los de carácter asistencial.

2) ¿Qué se entiende por “área con mercado de vivienda tenso”?

A efectos de determinar qué se entiende por mercado de vivienda tenso, el Artículo 2 de la Ley dispone: “Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.”

3) ¿Qué consecuencias comporta la declaración de área con mercado tenso?

La declaración de cierta zona como área con mercado tenso comporta que sea de aplicación en la misma el índice de referencia de precios del alquiler de viviendas determinado por el organismo competente, índice de referencia que se haya publicado en la página de la Generalitat de Catalunya.

Ello significa que la renta pactada al inicio del contrato no podrá sobrepasar el precio de referencia, ni tampoco la renta consignada en el último contrato de arrendamiento.

4) ¿Todos los propietarios quedan sujetos a estas limitaciones?

No. Los arrendadores (persona física) en contratos de nuevo arrendamiento que tengan por objeto viviendas que hayan sido arrendadas dentro de los cinco años anteriores a la entrada de la nueva Ley de alquiler, y su unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, así como los propietarios que suscriban un nuevo contrato de alquiler teniendo relación de parentesco con el antiguo inquilino, podrán suscribir nuevos contratos incrementando la renta del último contrato de arrendamiento hasta el precio de referencia.

5) ¿Existe la posibilidad de incrementar la renta inicial?

Así como dispone el Artículo 7.3 de la Ley de alquiler, es posible incrementar la renta inicial en viviendas sujetas al régimen de contención de precios si el arrendador ha realizado en la vivienda obras de mejora en el último año (obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética).

6) ¿Qué sucede con el arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas?

En caso de viviendas nuevas o rehabilitadas, según establece el Artículo 10 de la Ley objeto de análisis, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia, excepto cuando se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en que el precio de referencia volverá a ser el índice, y no el margen superior.

7) ¿Cuál es el régimen sancionador?

Se aplicará lo dispuesto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, normativa que prevé sanciones de hasta 90.000 euros para los propietarios que no se ajusten a las disposiciones de la nueva normativa.

Así, de este modo se conforma en Cataluña la nueva Ley de contención de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda, normativa que viene a ser la respuesta al aumento del precio del alquiler sufrido en el territorio catalán en los últimos años, y que convierte a Cataluña en la primera Comunidad Autónoma con una ley que fija limitación al precio del alquiler.